為何綠城信托項(xiàng)目傳聞會(huì)引發(fā)如此之巨的反應(yīng)？SO HO中國(guó)CEO張欣在其微博上如此評(píng)述：“市場(chǎng)信心薄如紙，一個(gè)小的消息就造成恐慌拋售。”
    歷年9月都是開(kāi)發(fā)商分享盛宴的日子，但今年卻遭遇史上最慘淡的“黑九”。上周恒指暴跌高達(dá)9.2%，創(chuàng)出金融危機(jī)爆發(fā)以來(lái)最大單周跌幅。其中受綠城集團(tuán)及關(guān)聯(lián)企業(yè)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)遭銀監(jiān)會(huì)調(diào)查消息等負(fù)面?zhèn)髀劺p身的地產(chǎn)股最為慘重，綠城中國(guó)全周暴跌28.5%，碧桂園跌26%緊隨其后，雅居樂(lè)地產(chǎn)跌近兩成，保利香港、華潤(rùn)置地、中海外的跌幅也在17%左右。
    “股災(zāi)”的導(dǎo)火索直指綠城信托風(fēng)波?；蛟S中國(guó)房地產(chǎn)上市公司早已岌岌可危，只待燎原的火種。統(tǒng)計(jì)顯示，上半年，106家上市房企整體資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到了72%，負(fù)債總額突破1.09萬(wàn)億元，同比上漲41%.
    綠城信托遭銀監(jiān)會(huì)調(diào)查風(fēng)波
    “銀監(jiān)會(huì)要求直管的信托公司填寫(xiě)與綠城集團(tuán)及關(guān)聯(lián)企業(yè)開(kāi)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)調(diào)查表，并根據(jù)項(xiàng)目運(yùn)行情況注明風(fēng)險(xiǎn)判斷意見(jiàn)。”路透社報(bào)道稱(chēng)，今年7月，有消息指出，綠城中國(guó)與平安信托聯(lián)合發(fā)起的“平安財(cái)富安城1號(hào)房地產(chǎn)基金信托計(jì)劃”預(yù)計(jì)籌資不超過(guò)30億元，投資回報(bào)率超過(guò)20%，引起業(yè)內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)信托及綠城本身高負(fù)債的關(guān)注。
    而中秋期間，一則關(guān)于海航30億收購(gòu)綠城足球俱樂(lè)部的消息再度把綠城推到了風(fēng)口浪尖。這個(gè)被雙方稱(chēng)為“子虛烏有”的事件，讓素以高負(fù)債著稱(chēng)的綠城再次引起熱議。
    統(tǒng)計(jì)顯示，截至2011年6月30日，綠城集團(tuán)現(xiàn)有現(xiàn)金及銀行存款97.46億元，總借貸約350億元，凈資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)163.2%.與此同時(shí)，綠城的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)卻不盡如人意，據(jù)綠城8月業(yè)績(jī)通訊顯示，今年前8月，綠城累計(jì)取得銷(xiāo)售額約248億元，歸屬于本集團(tuán)的權(quán)益金額約160億元，完成全年550億銷(xiāo)售目標(biāo)還不到一半。而綠城內(nèi)部人士也表示，在市場(chǎng)限購(gòu)的背景下，今年全年目標(biāo)一定達(dá)不到，預(yù)計(jì)今年大概可以實(shí)現(xiàn)400億的銷(xiāo)售額。
    高成本信托貸款、業(yè)績(jī)不振、收購(gòu)傳聞、超過(guò)一倍半的凈資產(chǎn)負(fù)債率，負(fù)面信息接二連三的綠城已經(jīng)受不起任何沉重的打擊。就在這時(shí)，路透社的一則知情人士關(guān)于綠城信托的傳聞報(bào)道，成為壓死駱駝的最后一根稻草。盡管綠城首席財(cái)務(wù)官馮征在第一時(shí)間接受媒體訪問(wèn)時(shí)就表示：“有關(guān)報(bào)道并不專(zhuān)業(yè)，公司未跟銀監(jiān)會(huì)接觸，未被銀監(jiān)會(huì)調(diào)查，也沒(méi)有聽(tīng)聞與公司合作的金融機(jī)構(gòu)受到銀監(jiān)會(huì)調(diào)查。”但于事無(wú)補(bǔ)，在上周連續(xù)最后三天的交易日里，綠城股價(jià)暴跌28.5%.
    事實(shí)上，部分信托項(xiàng)目被銀監(jiān)會(huì)進(jìn)行窗口指導(dǎo)并不新鮮，南都記者亦曾求證多家信托公司而得以證實(shí)。但為何綠城信托項(xiàng)目傳聞會(huì)引發(fā)如此之巨的反應(yīng)？S O H O中國(guó)C E O張欣在其微博上如此評(píng)述：“市場(chǎng)信心薄如紙，一個(gè)小的消息就造成恐慌拋售。”
    市場(chǎng)對(duì)綠城信托傳聞的敏感或許源于綠城自身。綠城半年報(bào)顯示，截至2011年6月30日，信托負(fù)債49.84億元，信托相關(guān)衍生工具余額2.71億元，共計(jì)52.56億元。而綜合普益財(cái)富等相關(guān)數(shù)據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自2008年4月份以來(lái)，綠城通過(guò)平安信托等多家信托公司發(fā)行接近20款信托產(chǎn)品，發(fā)行規(guī)模達(dá)到91.6億元，逼近100億元。 
    房企50強(qiáng)1月縮水1800億
    以綠城信托風(fēng)波為突破口，各路資金開(kāi)始大舉拋售打壓內(nèi)房股。9月23日當(dāng)天，在港上市內(nèi)地房產(chǎn)股碧桂園、佳兆業(yè)集團(tuán)等跌幅均超過(guò)10%，招商地產(chǎn)(000024)、保利地產(chǎn)(600048)等跌幅也超過(guò)6%.而A股市場(chǎng)上的地產(chǎn)股受托累也出現(xiàn)了暴跌，保利地產(chǎn)以6.94%的跌幅一馬當(dāng)先，萬(wàn)科、招商地產(chǎn)、金地集團(tuán)(600383)等大盤(pán)地產(chǎn)股緊隨其后，均錄得了5%以上的跌幅。A股地產(chǎn)板塊整體跌幅達(dá)到3.93%，位居所有板塊跌幅之首。
    這僅僅只是資金撤離樓市的劇烈表現(xiàn)之一，事實(shí)上，一個(gè)月來(lái)，各路資金均在暗中陸續(xù)拋售房地產(chǎn)股。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)上市企業(yè)前50強(qiáng)公開(kāi)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)得出，50家上市房企在過(guò)去的一個(gè)月時(shí)間內(nèi)，由于股價(jià)下跌，市值縮水總計(jì)超過(guò)1800億元。
    統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，50強(qiáng)上市房企市值縮水超過(guò)百億元的房企就有7家。市值縮水“冠軍”為中國(guó)海外發(fā)展，縮水額高達(dá)238.13億元；碧桂園緊隨其后，達(dá)到135.31億元；第三名為龍湖地產(chǎn)，縮水額達(dá)到133.33億元。此外，華潤(rùn)置地、萬(wàn)科A、雅居樂(lè)地產(chǎn)市值縮水額都超過(guò)百億元。
    而市值縮水榜前10名中的后三名富力地產(chǎn)、保利地產(chǎn)和SO H O中國(guó)，同期內(nèi)由于股票下跌，資產(chǎn)也分別蒸發(fā)了72億元、64.84億元以及52.24億元。在市值縮水榜前10名中，在香港上市的企業(yè)達(dá)到8家。
    究竟哪些席位、哪些資金是拋售打壓內(nèi)房股的主力？目前尚未有監(jiān)測(cè)資本市場(chǎng)機(jī)構(gòu)資金動(dòng)向的相關(guān)報(bào)告。但讓南都記者記憶猶新的是，恒大地產(chǎn)集團(tuán)主席許家印6月份曾接受包括南都記者在內(nèi)的媒體群訪時(shí)炮轟對(duì)沖基金造謠恒大，他說(shuō)：“投行搞的那些窩輪、期權(quán)，他們不了解我們這個(gè)高增長(zhǎng)的公司。股價(jià)高，他們要虧，就造謠，這是不對(duì)的。”當(dāng)時(shí)，許家印痛斥這些對(duì)沖基金的行為是“破壞股市的有序性”。
    百家房企負(fù)債萬(wàn)億，資金惡化或遠(yuǎn)超預(yù)期
    “銀監(jiān)會(huì)不可能特地為了綠城一個(gè)企業(yè)做出相關(guān)的調(diào)查表。而銀監(jiān)會(huì)要求信托公司上報(bào)數(shù)據(jù)，也是加強(qiáng)監(jiān)管的需要，因?yàn)槟壳暗禺a(chǎn)信托發(fā)得較多，情況也較復(fù)雜，銀監(jiān)會(huì)也需要對(duì)市場(chǎng)的情況做出一個(gè)大致的了解。”一位不愿透露姓名的地產(chǎn)金融業(yè)界人士表示，目前的綠城資金鏈確實(shí)偏緊，但離倒閉還很遠(yuǎn)。有意思的是，資本市場(chǎng)迎來(lái)暴跌，而在實(shí)體領(lǐng)域，全球最大私募股權(quán)公司黑石正撤資中國(guó)樓市。據(jù)美國(guó)媒體報(bào)道，黑石集團(tuán)將其在上海Channel1購(gòu)物中心95%的股權(quán)以14.6億元出售給新世界發(fā)展有限公司，交易將于今年11月完成。
    諸多業(yè)內(nèi)分析人士接受南都記者采訪時(shí)表示，內(nèi)房股災(zāi)、外資撤離、對(duì)沖基金打壓，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的種種遭遇的背后或許事出有因。諸多房企前赴后繼的繞道融資案例和機(jī)構(gòu)針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)債統(tǒng)計(jì)均指向一點(diǎn)，即中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈正變得岌岌可危，或許遠(yuǎn)超預(yù)期。9月20日晚間，嘉凱城(000918)發(fā)布公告稱(chēng)，同意其下屬控股公司無(wú)錫嘉啟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與昆侖信托有限責(zé)任公司合作，進(jìn)行信托融資。
    而今，106家上市公司房地產(chǎn)企業(yè)的半年報(bào)已經(jīng)披露完畢，房企負(fù)債情況亦浮出水面。統(tǒng)計(jì)顯示，上半年，上市房企整體資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到了72%，負(fù)債總額突破1.09萬(wàn)億元，同比上漲41%.其中，最具殺傷力的流動(dòng)負(fù)債已經(jīng)占到負(fù)責(zé)總額的70.6%，同比上漲54%.與持續(xù)走高的負(fù)債總額相對(duì)應(yīng)的是，銀行貸款的不斷收縮。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，1到8月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源5 .4萬(wàn)億，同比增速為23%，比去年同期下滑11.6個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，上半年106家上市房企存貨上漲39%，達(dá)到9640億元。
    從萬(wàn)億庫(kù)存到萬(wàn)億負(fù)債，意味著只要出貨就可以套現(xiàn)還債。“受到限貸的影響，住房銷(xiāo)售在四季度不會(huì)好。”中金公司分析員白宏煒認(rèn)為，隨著銷(xiāo)售持續(xù)低迷，地產(chǎn)公司買(mǎi)地和投資速度將下降，由于慣性，地產(chǎn)行業(yè)的投資增速四季度不會(huì)明顯放緩，而在明年一季度將迅速回落，而庫(kù)存在明年上半年達(dá)到頂峰，“與2008年V形調(diào)整不同，此輪房地產(chǎn)行業(yè)將呈U形調(diào)整特征，筑底的時(shí)間和起來(lái)的時(shí)間都會(huì)長(zhǎng)一些。”（來(lái)源：南方都市報(bào)）