2012年2月1日，新股首發(fā)(IPO)預披露新政正式實施，在證監(jiān)會公布的待審IPO企業(yè)名單中，中海信托赫然在列。業(yè)內人士分析，這有望開啟18年來信托業(yè)IPO“破冰”之旅。

    信托業(yè)協(xié)會數(shù)據顯示，2010年底，全行業(yè)實現(xiàn)利潤總額158.76億元，而截至2011年第三季度已實現(xiàn)利潤總額184.77億元。就信托公司整體而言，去年大部分信托公司凈利潤增長幅度高于2010年已是可以肯定的。

    從滬深兩市上市的2家信托公司業(yè)績也可見一斑。安信信托公布的2011年業(yè)績預告顯示，該公司2011年累計實現(xiàn)凈利潤約1.95億元，同比增長110%，其中2011年第四季度單季實現(xiàn)凈利潤高達0.94億元。陜國投A公告顯示，去年實現(xiàn)凈利潤預計1.30億元至1.72億元，業(yè)績同比增長60%至110%，每股收益在0.36元至0.48元。

    但是行業(yè)整體業(yè)績增長并沒有讓人們忽視房地產信托產品兌付的風險，它已成為業(yè)界關注的焦點。

    房地產信托面臨密集兌付

    信托業(yè)面臨房地產信托密集兌付期，但去年以來，房地產銷售低迷，開發(fā)商到期不能兌付的風險較高。 

    因房地產市場調控緊縮，房屋銷售銳減的同時，信托業(yè)也面臨著即將到來的房地產信托密集兌付期。去年以來，許多房地產開發(fā)商銷售量低迷，意味著現(xiàn)金回收難度較高，因此不少人擔心可能出現(xiàn)兌付危機。

    不得不承認，房地產信托產品一度備受信托業(yè)的青睞。據用益信托工作室統(tǒng)計，2010年信托行業(yè)共發(fā)行了1993億元房地產信托；2011年，這個數(shù)字為2670.74億元，占比達38%。大童財富投資管理有限公司研究員張倩分析認為，在2008年到2011年上半年，房地產信托一直是信托公司的主要產品類型，房地產信托因高回報的特性而備受信托公司青睞，各信托公司發(fā)行房地產信托的比例占到發(fā)行總規(guī)模的30%以上。從回報看，大型房地產企業(yè)發(fā)行的信托產品利率在15%左右，中小型在20%左右，最高的房地產信托產品利率可達30%左右。

    張倩表示，2011年因銀行信貸收緊，房地產企業(yè)更把融資希望寄托在信托產品上。去年下半年起，房地產信托的審批標準一直在不斷提高，10月份四川信托等4家信托公司因為房地產業(yè)務增速過快，被暫停3個月房地產信托業(yè)務。去年底，各信托公司對存續(xù)期的房地產項目運作情況進行了清查。

    多管齊下應對兌付風險

    業(yè)內人士認為，即使預期的房地產銷售回款不足以支付信托的本金和收益，信托公司可在項目結束前將相應抵押品出售，不會有太大損失。

    “今年，2010年發(fā)行的2年期房地產信托集中兌付的問題突出，大部分房地產信托以銷售收入作為還款保證。限購限價的調控政策使得房地產銷售減少，降低了房地產企業(yè)的變現(xiàn)能力。因此房地產信托的風險隱患集中在銷售回款方面。”張倩告訴記者。 

    根據銀監(jiān)會的監(jiān)管要求，房地產信托必須投向“四證”(國有土地使用權證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證)齊全的房地產項目，因此房地產項目后期銷售情況成為信托投資的安全所在。而房地產項目銷售回款依賴于四個因素：一是項目所在城市；二是項目所在位置；三是開發(fā)商實力；四是項目開發(fā)進度。

    “不過，房地產信托產品的抵押物一般有土地抵押和現(xiàn)房抵押，有的項目有2至3倍的抵押物，平均抵押率為30%至50%。如果預期的銷售回款不足以支付本金和收益，信托公司會在項目結束前將相應的抵押品出售，信托的本金和收益不會有太大的損失。”張倩認為。

    如果有到期未能兌付的項目資產，業(yè)內人士認為可有三種解決辦法：一是信托公司用自有資金收購，但未來需要承擔資產質量的風險，當然接盤者也可能是房地產商自己；二是“發(fā)新還舊”，但由于監(jiān)管越來越嚴，其操作難度越來越大，且利率超過20%；三是項目出售變現(xiàn)，這一變現(xiàn)能力則與市場狀況和項目質量密切相關。（來源：經濟日報）