在延續(xù)兩年的強(qiáng)硬房地產(chǎn)調(diào)控政策后，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售在5月份出現(xiàn)明顯的反彈。房?jī)r(jià)僵持不下，“剛性需求”似乎開(kāi)始被迫進(jìn)場(chǎng)，即使在限購(gòu)政策執(zhí)行甚嚴(yán)的北京和上海等地，房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積也創(chuàng)下了調(diào)控以來(lái)的高點(diǎn)。
而另一側(cè)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)卻已經(jīng)開(kāi)始變冷，這固然是受到了外部環(huán)境不佳的影響，但也在很大程度上也是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)工面積大幅下滑的影響。在中國(guó)的整體經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中，房地產(chǎn)的重要性仍不言而喻，它承接了上游的原材料行業(yè)，也對(duì)接了下游的很多服務(wù)性產(chǎn)業(yè)。強(qiáng)撐房地產(chǎn)調(diào)控，對(duì)整體經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響也越來(lái)越顯著。
貿(mào)然對(duì)這樣的情況進(jìn)行評(píng)價(jià)，可能并不全面，中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨著長(zhǎng)期的“調(diào)結(jié)構(gòu)”的難題，限制投資、促進(jìn)消費(fèi)以及減少能耗是重中之重。
面臨這樣的政策難題，政策端的糾結(jié)和壓力也就可向而知。但筆者認(rèn)為，在經(jīng)濟(jì)大幅下滑風(fēng)險(xiǎn)上升的情況下，首先需要考慮穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而非通過(guò)“秋風(fēng)掃落葉”的方式來(lái)進(jìn)入“衰退-刺激”的怪圈。在這樣的背景下考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題， 可能更具有現(xiàn)實(shí)意義。
筆者認(rèn)為，首先需要考慮的問(wèn)題是，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控是否會(huì)再次出現(xiàn)“房?jī)r(jià)越調(diào)越高”的窘境，事實(shí)上，從5月份的成交大幅反彈來(lái)看，這樣的可能性是存在的。另一種可能出現(xiàn)的狀況是，如果繼續(xù)嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控，房地產(chǎn)開(kāi)工面積可能越來(lái)越少，未來(lái)的供應(yīng)量可能出現(xiàn)下降，這將導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的“政策性短缺”，反而導(dǎo)致房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性反彈。這意味著，房?jī)r(jià)調(diào)控越晚放松，房?jī)r(jià)的反彈幅度可能更加大。
這恰恰讓政策陷入了困境，房地產(chǎn)調(diào)控本身就是希望限制房?jī)r(jià)上升的幅度，而如果政策的最終結(jié)果反而讓這個(gè)目標(biāo)變得無(wú)法企及，那么未來(lái)的房地產(chǎn)政策應(yīng)該如何操作呢？
按照市場(chǎng)邏輯，增加供給尤其重要，這其中應(yīng)該起到關(guān)鍵作用的，是保障房的建設(shè)，但筆者在一些城市調(diào)研的情況來(lái)看，保障房建設(shè)普遍存在著資金不到位的抱怨。按照中央財(cái)政的支出進(jìn)度來(lái)看，其狀況似乎也并不理想。前4個(gè)月，保障房資金的下發(fā)進(jìn)度為18%，似乎有些滯后于時(shí)間表，而面臨著土地轉(zhuǎn)讓收入不足的地方政府，似乎更不愿意拿出資金來(lái)進(jìn)行保障房建設(shè)。
在這樣的情況下，政策的選擇其實(shí)很簡(jiǎn)單，不放松房地產(chǎn)調(diào)控，那么，中國(guó)政府就必須執(zhí)行之前的承諾：讓今年700萬(wàn)套保障房任務(wù)順利完成。
筆者認(rèn)為，保障房的完工任務(wù)其實(shí)不難達(dá)到，中央政府對(duì)地方有較強(qiáng)的控制力，中央財(cái)政狀況也較為理想，同時(shí)也可以允許地方政府進(jìn)入債券市場(chǎng)進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)融資，這些都意味著保障房建設(shè)不是“不能為”，而是“不愿為”。筆者認(rèn)為，如果保障房在中國(guó)住房結(jié)構(gòu)中的比重夠大，它對(duì)抑制房?jī)r(jià)和穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期將極為有效。
但各地似乎也在暗暗松綁房地產(chǎn)調(diào)控政策，這在某種程度上也刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)的近期表現(xiàn)，中央的態(tài)度似乎也開(kāi)始有了些許轉(zhuǎn)變，這樣的曖昧態(tài)度意味著未來(lái)各地的房地產(chǎn)政策放松可能會(huì)更加廣泛和深入。
所以，一手加快保障房建設(shè)，一手“微調(diào)”房地產(chǎn)調(diào)控，事實(shí)上是明智的政策選擇。增加供應(yīng)能夠保證市場(chǎng)價(jià)格不會(huì)報(bào)復(fù)性反彈，增加需求則能夠保市場(chǎng)的可持續(xù)性。與此同時(shí)，保障房的投資和建設(shè)，也能夠穩(wěn)定中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增速，保障中國(guó)經(jīng)濟(jì)能夠在一個(gè)相對(duì)較為穩(wěn)定的環(huán)境中進(jìn)行長(zhǎng)期的結(jié)構(gòu)性改革。
事實(shí)上，從較為長(zhǎng)期的預(yù)測(cè)來(lái)看，如果中國(guó)能夠完成其在“十二五規(guī)劃”中的保障房建設(shè)目標(biāo)，那么中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠在未來(lái)幾年達(dá)到房地產(chǎn)供需的基本平衡，這對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展來(lái)說(shuō)尤為重要。對(duì)于“調(diào)結(jié)構(gòu)”來(lái)說(shuō)，保障房的充分供應(yīng)，能夠減輕社會(huì)收入較低人群的焦慮感，并增強(qiáng)其消費(fèi)欲望，如果配合以合理的收入增加方案，中國(guó)的結(jié)構(gòu)性調(diào)整并不是“鏡花水月”。
從房地產(chǎn)政策來(lái)看，既然過(guò)于嚴(yán)厲的非市場(chǎng)化手段已經(jīng)不可持續(xù)，堅(jiān)持時(shí)間越長(zhǎng)，反彈可能會(huì)更加強(qiáng)烈。與其如此，不如將政策向市場(chǎng)化手段轉(zhuǎn)變，比如說(shuō)引入更多的價(jià)格和稅收手段，讓房地產(chǎn)稅、資本利得稅等手段來(lái)發(fā)揮作用。在這過(guò)程中，人口政策、戶(hù)口政策的改革事實(shí)上也勢(shì)在必行。（來(lái)源：經(jīng)濟(jì)觀察者）
